Program 2026/1.2 Stanovanjska kriza

Stanovanjska kriza je brez dvoma mati vseh kriz v Sloveniji. Po podatkih Geodetske uprave je v letu 2025 srednja cena rabljenega stanovanja na državni ravni prvič presegla 3.000 €/m², v Ljubljani pa skoraj 4.900 €/m². Povprečna starost odselitve tiči pri poznih dvajsetih letih, to povprečje pa raste.

Pomanjkanje stanovanjske gradnje, visoka rast cen nepremičnin in najemnin ter bistveno strožji prostorski pogoji so med glavnimi krivci za stagnacijo življenjskega standarda velikega dela prebivalstva.

Nedostopnost stanovanj, predvsem med mladimi, je uničujoč dejavnik tudi za demografsko sliko države. Oseba, ki nima pogojev, da bi si lahko ustvarila lasten dom, ne razmišlja o ustvarjanju družine.

Razlike v lastništvu stanovanj pa so tudi ključno gonilo naraščajoče neenakosti v naši družbi.

Najemniki, ujeti v večno spiralo plačevanja najemnin, zaradi njihove prehitre rasti v primerjavi s rastjo plač, celo življenje ne ustvarijo dovolj premoženja, ki bi jih lahko povzdignilo v srednji razred.

Kopičenje stanovanj pa je na žalost postalo tudi prvovrstna naložba za velike investitorje, saj pomanjkanje stanovanj na trgu povečuje vrednost vloženega kapitala s hitrejšimi donosi kot jih dobimo na kapitalskih trgih, pri tem pa vlagatorji plačujejo minimalne davke za lastništvo nerazvitih površin. Namen davka mora biti spodbujati gradnjo in ne cene nepremičnin.

Trenutni sistem omogoča špekulacije, saj časovno neomejeno lastništvo praznih nerazvitih nepremičnin skoraj izniči tveganja za vlagatorje, ki bi lahko omejevalo čas zadrževanja praznih nerazvitih parcel.

---

Predlagani ukrepi

• Zavzemamo se za uvedbo nepremičninskega davka z izjemo prve nepremičnine. Kdor kopiči nepremičnine in na ta način ustvarja dodatno premoženje, naj za to plača primeren davek. V Sloveniji nimamo zares davka, ki bi odražal ekonomsko stanje trga. Ključno je, da kopičenje nepremičnin bistveno zmanjšuje kupno moč več kot 30 % prebivalstva, saj tretjina prebivalstva plačuje nesorazmerno najemnino glede na svojo plačo, ki bi jo sicer lahko namenili v bolj produktivnemu kapitalu in izboljšanju svojih bivalnih pogojev.

• Nepremičninski davek omogoča tudi bolj racionalno uporabo prostora in razbremeni trg. Danes vlagatorji nimajo tveganja, ki bi jih spodbudila v gradnjo, temveč lahko čakajo, da se cena nepremičnine dvigne z urbanizacijo, ki jo povzročijo k gradnji bolj nagnjeni investitorji. Tako danes prostor stoji v patu, kjer eni čakajo drugega, cene nepremičnin pa se zaradi demografskih okoliščin dražijo.

• S pobranim davkom je treba financirati množično gradnjo javnih najemnih stanovanj, kar bo zmanjšalo vrzel med ponudbo in povpraševanjem ter ustavilo rast cen nepremičnin in rast najemnin. Davek je dvostranski, saj prvič omogoči, da prazne nepremičnine pridejo na trg, drugič pa z zbranim denarjem financira gradnjo neprofitnih stanovanj in stanovanj z omejenim profitom. Tako se razbremeni tudi državna blagajna pri financiranju stanovanj neposredno iz proračuna.

• Pogon gradnje neprofitnih stanovanj je grajenje fonda stanovanj, iz katerega se lahko financira izgradnja novih stanovanj. Jazbinškov zakon je uničil vir financiranja, ki bi lahko omogočal nadaljnjo gradnjo. Namen neprofitnih najemnin mora ostati reinvesticija v nova stanovanja.

• Po vzoru Dunaja je v občinsko prostorsko planiranje za vse večje stanovanjske projekte potrebno vnesti pogoj vsaj 20 % deleža cenovno dostopnih stanovanj, tako da ne bodo grajene zgolj in izključno luksuzne novogradnje.

• Uvedba dvotirnega sistema, ki fizičnim osebam omogoča tudi odkup neprofitnih stanovanj. Dunajski sistem je osnovan na kroženju kapitala, zato se lahko v sistem vključujejo tudi fizične osebe, ki imajo dokazano višje prihodke in lahko odplačajo ceno stanovanja v doglednem roku. Sistem odplačevanja stanovanja omogoča državljanom brez prve nepremičnine in z višjimi prihodki hitrejšo pot do lastništva ter hitrejšo dokapitalizacijo sklada za gradnjo novih stanovanj z omejenim profitom. Navsezadnje to tudi omogoča kritičnim kadrom z višjimi dohodki — na primer zdravnikom, da ostanejo in soustvarjajo državo.

• Uvedba dednih najemniških pogodb tako za kadrovska kot tudi neprofitna stanovanja za državljane, katerim to predstavlja edino stanovanje. Socialna varnost je zelo pomembna, tako v širšem državnem sistemu, kot tudi na lokalni ravni. Dedne pogodbe neprofitnih in kadrovskih stanovanj omogočajo razbremenitev tistih, katerih namen je ustvariti družino. Dunajski model tako tudi omogoča grajenje skupnosti v soseskah, zato da te tudi skupaj odraščajo in gradijo temelje za močne medvrstniške odnose.

• Vzpostavitev nadzora nad kratkotrajnim in dolgotrajnim najemom. Današnji sistem omogoča tajitev davkov tistim, ki nepremičnine oddajajo v najem, saj so pogodbe velikokrat spisane na črno. Z nepremičninskim davkom bi tako lahko beležili vsako drugo nepremičnino, ki bi po vsej verjetnosti odšla v najem. Poleg tega bi za obratovanje platform, ki omogočajo trženje nepremičnin, uvedli pogoj, da predajo evidence v enotni državni sistem. Ukrep bi razbremenil tako omejeno inšpekcijsko službo v prid bolj učinkovitem ukrepanju.

• Učinkovitejši nadzor najemniških pogodb. Najemniške pogodbe so pogodbe tretjih oseb, zato niso nadzorovane s strani države, temveč se spore rešuje na sodiščih. Uvedba evidence najemniških pogodb bi tudi tako omogočila hitrejše ukrepanje v primeru tajitve davkov, kar bi zaščitilo tako najemodajalce kot najemojemalce, ter sodišča razbremenilo tovrstnih tožb.

• Učinkovitejši nadzor kupoprodajnih pogodb sosednjih stanovanjskih enot. Investitorji tajijo davke tako, da kupujejo pare manjših stanovanj, ki so predmet tako tudi manjše obdavčitve, vendar konstrukcijsko ohlapno ločene. Med njimi podrejo stene in združijo ter preuredijo stanovanje v bolj prostorno, katero bi se po zakonodaji štelo v luksuzno obdavčitev.

• Preoblikovanje prostorske regulative. Prostorska zakonodaja (ZureP) občinam ne omogoča hitrejših sprememb prostorskih aktov, zato te, kot tudi zasebni investitorji, čakajo po deset let, da državni organi presodijo vpliv. Za manjše parcele ter prostorsko najmanj tvegana območja bi morali občinam omogočiti sprotno in hitrejše kartiranje območij v prostorskih aktih. Še zlasti, ko je trg nepremičnin zelo omejen.

• Država naj ponudi finančno pomoč občinam za izgradnjo osnovne javne infrastrukture, ki je potrebna za spreminjanje namembnosti zemljišč v zazidljiva, a pod pogojem, da gre za širitev obstoječih pasov zgoščene urbane poselitve ali gradnjo celostnih sosesk.

• Gradili bomo stanovanja, sofinancirana s strani državljanov. Naš načrt predvideva, da bi država zagotovila zemljišča, gradbena dovoljenja in organizacijo gradnje večjih stanovanjskih sosesk, v katere bi lahko kot so-vlagatorji vstopili tudi posamezni državljani. Ti bi za posamezno stanovanje vnaprej vplačali celoten ocenjeni strošek gradnje, povečan za 40 %. Po končani gradnji bi postali lastniki stanovanja. Sredstva, zbrana iz 40-odstotnega presežka, pa bi se v celoti reinvestirala v isto sosesko za gradnjo dodatnih neprofitnih javnih najemnih stanovanj, s čimer bi tak projekt hkrati povečal dostopnost lastniških in javnih najemnih stanovanj.

• Uvedba dvotirne predkupne pravice za parcele, namenjene večstanovanjski gradnji, kjer bi občine imele prve pravico do nakupa ter stanovanjske zadruge drugo pravico, šele nato bi prišli na vrsto zasebni investitorji.

• Sprejetje zakona o stanovanjskih zadrugah. Stanovanjske zadruge nimajo sistemske ureditve za lasten obstoj. Njihov pravni položaj zahteva močno pravno podlago, s katero lahko rešujejo morebitne spore, se vključujejo v lagodnejši davčni sistem ter uveljavljajo predkupne pravice.

• Uvedba zakonske podpore fundacijam za stanovanjske zadruge po modelu iz Španije. Stanovanjske zadruge danes ne uspevajo, ker je težko zagotoviti sredstva za izgradnjo. Ljudje nimajo zagotovila ali si v procesu ustanovitve zadruge lahko premislijo. To za graditelje predstavlja določena finančna tveganja, ki zatirajo gradnjo. Zadrugam je potrebno omogočiti sistemsko zaledje, da ne propadejo v primeru opuščanja projektov s strani strank, zato je pomembno, da imajo sistem, s katerim si lahko zagotovijo gradnjo na širšem nivoju in ne samo po posameznem projektu.

• Prenos nepremičnin iz konta DUTB na stanovanjski sklad oz. uvedba lažjega odkupa lokalnim družbam za gradnjo stanovanj z omejenim profitom.

• V univerzitetnih mestih bomo pospešili gradnjo novih študentskih domov. To bo močno razbremenilo najemniški trg v številnih mestih z velikim deležem študentske populacije. Naš cilj je, da v 8 letih čisto vsi študenti (ne le tisti iz drugih občin!) dobijo sobo v študentskem domu.