Program 2026/1.2 Stanovanjska kriza

Stanovanjska kriza je brez dvoma mati vseh kriz v Sloveniji. Po podatkih Geodetske uprave je v letu 2025 srednja cena rabljenega stanovanja na ravni države prvič presegla 3.000 €/m², v Ljubljani pa skoraj 4.900 €/m². Povprečna starost odselitve pa tiči pri poznih dvajsetih letih in to povprečje raste.

Pomanjkanje stanovanjske gradnje, visoka rast cen nepremičnin in najemnin ter bistveno bolj strogi prostorski pogoji, so med glavnimi krivci za stagnacijo življenjskega standarda velikega dela prebivalstva.

Nedostopnost stanovanj, predvsem med mladimi, je uničujoč faktor tudi za demografsko sliko države. Človek, ki nima pogojev, da bi si lahko ustvaril lasten dom, ne razmišlja o ustvarjanju lastne družine.

Razlike v lastništvu stanovanj pa so tudi ključen generator naraščajoče neenakosti v naši družbi. Nekdo, ki ima v lasti več kot eno stanovanj, ki ga lahko oddaja v najem, uživa neprimerljivo višji življenjski standard, ki je primerljiv z najrazvitejšimi evropskimi državami.

Najemniki, ki so ujeti v večno spiralo plačevanja najemnin, pa celo življenje ne ustvarijo veliko premoženja, saj jim rast najemnin izniči učinek naraščanja plač.

Kopičenje stanovanj pa je na žalost postalo tudi prvovrstna naložba za velike investitorje, saj pomanjkanje stanovanj na trgu povečuje vrednost vloženega kapitala s hitrejšimi donosi kot jih dobimo na kapitalskih trgih, pri tem pa investitorji plačujejo minimalne davke za držanje nerazvitih površin. Namen davka mora biti spodbujati gradnjo in ne cene nepremičnin.

Trenutni sistem omogoča špekulacijo, saj investitorji nimajo tveganja, ki bi lahko omejevalo čas zadrževanja praznih nerazvitih parcel.

Predlagani ukrepi

Zavzemamo se za uvedbo nepremičninskega davka z izjemo prve nepremičnine. NUSZ bi potemtakem bil razveljavljen, saj bi ga nadomestili s sodobnejšim davkom. Kdor kopiči nepremičnine in na ta način ustvarja dodatno premoženje, naj za to plača primeren davek.

Nepremičninski davek omogoča tudi bolj racionalno uporabo prostora in razbremeni trg. Danes investitorji nimajo tveganja, ki bi jih spodbuja v gradnjo, temveč lahko čakajo, da se cena nepremičnine dvigne z urbanizacijo, ki jo povzročijo k gradnji bolj nagnjeni investitorji. Tako danes prostor stoji v patu, kjer eni čakajo drugega, cene nepremičnin se z demografsko situacijo dražijo.

S pobranim davkom je treba financirati množično gradnjo javnih najemnih stanovanj, kar bo zmanjšalo vrzel med ponudbo in povpraševanjem ter ustavilo rast cen nepremičnin in rast najemnin. Davek je dvostranski, prvič omogoči, da prazne nepremičnine pridejo na trg, drugič pa z zbranim denarjem financiramo trg gradnje neprofitnih stanovanj in stanovanj z omejenim profitom, tako tudi razbremenimo državno blagajno pri financiranju stanovanj iz proračuna direktno.

Bistvo pogona gradnje neprofitnih stanovanj je grajenje fonda, s katerega se lahko financira gradnja novih stanovanj. Jazbinškov zakon je ravno uničil vir financiranja, ki bi lahko omogočal nadaljnjo gradnjo. Namen neprofitnih najemnin mora ostati reinvesticija v nova stanovanja.

Po vzoru Dunaja je v občinsko prostorsko planiranje za vse večje stanovanjske projekte potrebno vnesti pogoj vsaj 20 % deleža dostopnih stanovanj, tako da ne bodo grajene zgolj in izključno luksuzne novogradnje.

Uvedbo dvotirnega sistema, ki omogoča fizičnim osebam tudi odkup neprofitnih stanovanj. Dunajski sistem je osnovan na kroženju kapitala, zato se lahko v sistem vključujejo tudi fizične osebe, ki imajo dokazano višje prihodke in lahko odplačajo ceno stanovanja v doglednem roku. Sistem odplačevanja stanovanja omogoča državljanom brez prve nepremičnine in višjimi prihodki hitrejšo pot do lastništva ter hitrejšo dokapitalizacijo sklada za gradnjo novih stanovanj z omejenim profitom. Navsezadnje to tudi omogoča kritičnim kadrom z višjimi dohodki — na primer zdravniki, da ostanejo in soustvarjajo državo.

Uvedba dednih najemniških pogodb tako za kadrovska kot tudi neprofitna stanovanja za državljane, katerim to predstavlja edino stanovanje. Socialna varnost je zelo pomembna, tako v širšem državnem sistemu, kot tudi na lokalni ravni. Dedne pogodbe neprofitnih in kadrovskih stanovanj omogoča razbremenitev tistih, katerih namen je ustvariti družino. Dunajski model tako tudi omogoča grajenje skupnosti v soseskah, zato da te tudi skupaj odraščajo in gradijo temelje za močne medvrstniške odnose.

Vzpostavitev nadzora nad kratkotrajnim in dolgotrajnim najemom. Današnji sistem omogoča tajitev davkov tistim, ki nepremičnine oddajajo v najem, saj so pogodbe velikokrat spisane na črno. Z nepremičninskim davkom bi tako lahko beležili vsako drugo nepremičnino, ki bi po vsej verjetnosti odšla v najem. Poleg tega bi uvedli pogoj za obratovanje platform, ki omogočajo trženje nepremičnin, da predajo evidence v enotni državni sistem. Ukrep bi razbremenil tako omejeno inšpekcijsko službo v prid bolj učinkovitem ukrepanju.

Učinkovitejši nadzor najemniških pogodb. Najemniške pogodbe so pogodbe tretjih oseb, zato niso nadzorovane s strani države, temveč se spore rešuje na sodiščih. Uvedba evidence najemniških pogodb bi tudi tako omogočila hitrejše ukrepanje v primeru tajitve davkov, zaščitilo bi tako najemodajalce kot najemojemalce, ter razbremenila sodišča tovrstnih tožb.

Učinkovitejši nadzor kupoprodajnih pogodb sosednjih stanovanjskih enot. Investitorji tajijo davke tako, da kupujejo pare manjših stanovanj, ki so predmet tako tudi manjše obdavčitve, vendar konstrukcijsko ohlapno ločene. Med njimi podrejo stene in združijo ter preuredijo stanovanje v bolj prostorno, katero bi se po zakonodaji štelo v luksuzno obdavčitev.

Prostorska zakonodaja (ZureP) ne omogoča občinam hitrejših sprememb prostorskih aktov, zato občina, kot tudi zasebni investitorji čakajo po deset let, da državni organi presodijo vpliv. Za manjše parcele ter prostorsko najmanj tvegana območja bi morali občini omogočiti sprotno in hitrejše kartiranje območij v prostorskih aktih. Še zlasti, ko je trg nepremičnin zelo omejen.

Država naj ponudi finančno pomoč občinam za izgradnjo osnovne javne infrastrukture, ki je potrebna za spreminjanje namembnosti zemljišč v zazidljiva, po pogojem, da gre za širitev obstoječih pasov zgoščene urbane poselitve ali gradnjo celostnih sosesk.

Gradili bomo stanovanja sofinancirana s strani državljanov. Naš načrt predvideva, da bi država zagotovila zemljišča, gradbena dovoljenja in organizacijo gradnje večjih stanovanjskih sosesk, v katere bi lahko kot so-investitorji vstopili tudi posamezni državljani. Ti bi za posamezno stanovanje vnaprej vplačali celoten ocenjeni strošek gradnje, povečan za 40 %. Po dokončani gradnji bi postali lastniki stanovanja. Sredstva, zbrana iz 40-odstotnega presežka, pa bi se v celoti reinvestirala v isto sosesko za gradnjo dodatnih neprofitnih javnih najemnih stanovanj, s čimer bi tak projekt hkrati povečal dostopnost lastniških in javnih najemnih stanovanj.

Uvedbo dvotirne predkupne pravice za parcele namenjene večstanovanjski gradnji, kjer bi občine lahko imele prve pravico do nakupa ter stanovanjske zadruge drugo pravico, šele na to bi prišli na vrsto zasebni investitorji.

Sprejetje zakona za stanovanjske zadruge. Stanovanjske zadruge nimajo sistemske ureditve za lasten obstoj. Njihov pravni položaj zahteva močno pravno podlago s katero lahko rešujejo morebitne spore, se vključujejo v lagodnejši davčni sistem ter uveljavljajo predkupne pravice.

Ustanovitev zadružniške banke za stanovanjske kredite za zadružniška stanovanja po modelu iz Španije (La Borda). Stanovanjske zadruge danes ne uspevajo, ker je težko zagotoviti sredstva za izgradnjo. Ljudje nimajo zagotovila ali si v procesu ustanovitve zadruge lahko premislijo. To za graditelje predstavlja določena finančna tveganja, ki zatirajo gradnjo. Zadrugam je potrebno omogočiti sistemsko zaledje, da ne propadejo v primeru opuščanja projektov iz strani strank, zato je pomembno, da imajo sistem s katerim si lahko zagotovijo gradnjo na širšem nivoju in ne samo po posameznem projektu.

Prenos nepremičnin iz konta DUTB na stanovanjski sklad oz. uvedbo lažjega odkupa lokalnim družbam za gradnjo stanovanj z omejenim profitom.

V univerzitetnih mestih bomo pospešili gradnjo novih študentskih domov. To bo močno razbremenilo najemniški trg v številnih mestih z velikim deležem študentske populacije.